Обращайтесь к нам по любым вопросам, связанным с покупкой недвижимости.
Тел.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Жаклин Сорен
Руководитель отдела продаж недвижимости
Оценка недвижимости в Мюнхене - Ваш гид по оценке недвижимости
Продажа, наследование, развод, выписка активов или финансирование. Особенно в таком дорогом регионе, как Мюнхен, неточная оценка может быстро привести к финансовым потерям или затяжным процессам продажи. Метод оценки стоимости активов является одним из важнейших методов оценки - особенно для домов, вилл или особых объектов недвижимости, для которых не существует прямых сравнительных оценок. Mr. Lodge, агент по недвижимости в Мюнхене уже более 30 лет, является одним из самых опытных игроков на рынке недвижимости Мюнхена. Благодаря глубокому знанию рынка, грамотным советам и точной методологии оценки мы оказываем поддержку владельцам от первоначальной оценки до успешной продажи. В этой статье мы объясним, чем характеризуется метод оценки стоимости активов, в каких случаях он используется и почему профессиональная поддержка имеет решающее значение.
Оглавление:
- Что такое метод оценки стоимости активов?
- Как работает метод оценки стоимости активов
- Когда используется метод оценки стоимости активов?
- Преимущества и недостатки метода оценки стоимости активов
- Особенности метода оценки стоимости активов в Мюнхене
- Заключение: Профессиональная оценка с Mr. Lodge
- ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
1 Что такое метод стоимости активов?
Метод стоимости активов - это процедура определения стоимости имущества, при которой определяется стоимость активов объекта недвижимости. "В отличие от методов сравнительной или доходной стоимости, которые основаны на рыночных ценах сопоставимых объектов недвижимости или доходах от аренды, метод стоимости активов фокусируется на фактических компонентах недвижимости: стоимости земли (стоимость земли) и стоимости здания, основанной на производственных затратах", - объясняет управляющий директор Mr. Lodge Норберт Вербюхельн. Эта процедура регулируется в Германии Постановлением об оценке недвижимости (ImmoWertV) и обеспечивает проведение оценки в соответствии с едиными стандартами.
Некоторые владельцы интересуются, учитывается ли при этом местоположение недвижимости. Да, это так. Местоположение напрямую учитывается при расчете стоимости земли через стандартную стоимость земли. Кроме того, коэффициент рыночной корректировки (также известный как коэффициент стоимости активов) используется для приведения расчетной стоимости в соответствие с ценами продаж, которые реально могут быть реализованы в соответствующем регионе. Таким образом, как качество местоположения, так и текущие рыночные условия вносят свой вклад в результат метода оценки стоимости активов.
2 Как работает метод оценки стоимости активов
При методе оценки стоимости активов стоимость недвижимости рассчитывается с нуля в несколько этапов. Профессионалы - опытные агенты по недвижимости, такие как Mr. Lodge, - обычно выполняют следующие шаги:
- Определение стоимости земли: Сначала рассчитывается стоимость земли. Для этого необходимо умножить площадь участка на официальную стандартную стоимость земли за квадратный метр в данном месте. Стандартная стоимость земли определяется местной экспертной комиссией на основе данных о реальных продажах и публикуется ежегодно.
- Рассчитайте производственные затраты на строительство: Следующим шагом является оценка обычных производственных затрат здания - то есть затрат, которые понес бы сопоставимый новый объект недвижимости на момент оценки. В расчет включаются качество строительства, оснащение и размер. Оценщики часто используют стандартные таблицы (например, NHK 2010) и корректируют их в соответствии с текущим уровнем цен на строительство.
- Стоимость активов здания и износ в связи с возрастом: предварительная стоимость активов здания рассчитывается на основе производственных затрат. Из этой стоимости вычитается уменьшение стоимости, например, за счет возрастного износа (возраст и износ здания). Таким образом, старый дом дисконтируется по сравнению с новым зданием того же типа.
- Предварительная стоимость активов: добавив скорректированную стоимость активов здания к стоимости земли, вы получите предварительную стоимость активов недвижимости (также известную как стоимость чистых активов). Она отражает текущую восстановительную стоимость здания плюс стоимость земли.
- Рыночная корректировка: Наконец, предварительная стоимость активов умножается на коэффициент рыночной корректировки, чтобы получить окончательную стоимость активов (рыночную стоимость). Этот коэффициент рассчитывается на основе данных о ценах покупки и корректирует рассчитанную стоимость с учетом рыночных реалий. Например, если фактические цены продаж в Мюнхене значительно выше, чем рассчитанная стоимость активов, коэффициент будет больше 1 (и наоборот).
Примечание: Опытные агенты по недвижимости часто комбинируют несколько методов оценки, чтобы найти оптимальную цену предложения. Даже если метод оценки стоимости активов является основным, профессионалы параллельно изучают сопоставимые продажи и доходность от аренды, чтобы подтвердить результат. Таким образом, они убеждаются, что определенная стоимость может быть реализована на рынке.
3 Когда используется метод оценки стоимости активов?
Уникальные односемейные дома, занимаемые владельцами и не имеющие сопоставимых объектов, часто оцениваются по методу стоимости активов, поскольку данные о рыночных сравнениях могут отсутствовать. Метод оценки стоимости активов используется в основном в тех случаях, когда сопоставимые объекты отсутствуют или их немного. Типичными сценариями являются
- Отдельные дома и виллы, принадлежащие владельцам: Особенно индивидуальная недвижимость, где нет стандартных объектов для сравнения.
- Особые здания: например, объекты, внесенные в списки, церкви или школы - то есть здания, не предназначенные для получения прибыли или имеющие уникальный дизайн.
- Сельские или периферийные районы : в регионах (а ранее также в некоторых пригородах Мюнхена) с небольшим количеством продаж сопоставимой недвижимости чаще всего используется материальная стоимость, поскольку метод сравнительной стоимости затруднен из-за отсутствия данных.
- Особые объекты недвижимости: например, здания железнодорожных станций, особые коммерческие объекты или дома с необычным архитектурным дизайном, где рыночные цены сильно различаются.
"Особенно в отношении уникальных объектов недвижимости в Мюнхене, для которых нет прямых сравнительных данных, мы используем метод оценки стоимости активов, чтобы определить реалистичную рыночную стоимость", - говорит Норберт Вербюхельн.
Для владельцев это означает, что если ваша недвижимость очень индивидуальна или в районе практически не было недавних продаж аналогичных объектов, метод определения стоимости активов часто является наиболее предпочтительным. В других случаях - например, при оценке типичных квартир в Мюнхене - чаще используется метод сравнительной стоимости, поскольку существует достаточное количество сопоставимых цен.
4. преимущества и недостатки метода оценки стоимости активов
Как и у каждого метода, у метода оценки стоимости активов есть свои сильные и слабые стороны. Ниже приведен краткий обзор:
Преимущества:
- Объективность: основывается на понятных параметрах (стоимость строительства, стоимость земли) и в меньшей степени на рыночных ожиданиях, которые трудно уловить.
- Не зависит от сдачи в аренду: идеально подходит для объектов, которые не сдаются в аренду или не приносят дохода (поскольку подход с капитализацией дохода здесь неприменим).
- Уникальность может быть отображена на карте: Обеспечивает основу для оценки объектов, которые настолько уникальны, что сравнительные цены отсутствуют - именно в этом случае метод стоимости активов предоставляет возможность оценки в первую очередь.
Недостатки:
- Близость к рынку: без корректировки рассчитанная стоимость активов может отличаться от реальной рыночной цены. В таких востребованных городах, как Мюнхен, рыночные цены часто выше, чем чистая стоимость активов.
- Сложность: Считается самым сложным из стандартизированных методов. Необходимо правильно учесть множество параметров (индекс стоимости строительства, коэффициенты износа, рыночные факторы) - ошибки напрямую влияют на результат.
- Требования к данным: Требуется подробная документация (планы зданий, описание приспособлений и оборудования и т. д.) и актуальная информация о рынке и стоимости. Непрофессионалам сложно выполнить эту работу без профессиональной поддержки.
Совет: Неправильная оценка стоимости может привести к серьезным последствиям. Установили слишком высокую цену? Тогда вы отпугнете потенциальных покупателей, и продажа затянется, поскольку информированные покупатели будут искать более выгодные варианты. Слишком низкая? Тогда вы можете просто отдать деньги. Заранее проведенная тщательная оценка предотвратит оба сценария и обеспечит быструю продажу по наилучшей возможной цене.
5. особенности метода оценки стоимости активов в Мюнхене
Мюнхен - один из самых дорогих рынков недвижимости в Германии. Это влияет на то, как следует интерпретировать результаты метода оценки стоимости недвижимости. Стандартная стоимость земли в Мюнхене чрезвычайно высока - в некоторых лучших районах города она составит 10 000 евро за квадратный метр и более в 2024 году. Это означает, что только стоимость земли составляет очень большую часть общей стоимости недвижимости.
Кроме того, спрос на недвижимость в Мюнхене остается очень высоким на протяжении многих лет. Покупатели часто готовы платить цены, значительно превышающие чистые затраты на строительство и землю. На практике это означает, что коэффициенты рыночной корректировки в Мюнхене часто составляют >1, чтобы поднять расчетную стоимость активов до реальных рыночных цен. В некоторые периоды эти коэффициенты даже резко возрастали из-за бурного роста цен и развития рынка, что приводило к повышению стоимости недвижимости (например, в последние десять лет вплоть до 2022 года). Несмотря на то, что в настоящее время рынок находится в состоянии колебаний, Мюнхен остается местом премиум-класса.
"В таком городе, как Мюнхен, с очень высокой стоимостью земли и динамичным спросом, процесс оценки недвижимости должен быть очень тщательно адаптирован к условиям рынка", - подчеркивает Норберт Вербюхельн. "Наше знание регионального рынка является здесь решающим преимуществом - мы знаем текущие цены на покупку и тенденции и можем соответствующим образом скорректировать расчетную стоимость".
Еще один аспект: мюнхенские комитеты по оценке регулярно публикуют отчеты и данные (стандартная стоимость земли, коэффициенты стоимости недвижимости и т. д.), которые используются для оценки в Мюнхене. Для получения точных результатов следует обязательно использовать эти местные источники данных. Стандартные значения из других регионов часто не подходят для Мюнхена. Именно в этом случае выгодна поддержка местных экспертов, которые имеют доступ к соответствующим рыночным данным и могут правильно их интерпретировать.
6. заключение: Профессиональная оценка с Mr. Lodge
Обоснованная оценка недвижимости - основа любой успешной продажи. Особенно в Мюнхене, где спрос и предложение оказывают сильное влияние на цены, владельцы недвижимости должны полагаться на экспертные знания. Mr. Lodge работает агентом по недвижимости в Мюнхене уже более 30 лет и имеет многолетний опыт работы на рынке недвижимости Мюнхена. Благодаря нашему обширному знанию регионального рынка и экспертизе цен и изменений на рынке в Мюнхене и его окрестностях мы можем предложить вам реалистичную и надежную оценку.
Мы будем рады лично проконсультировать вас по методу оценки стоимости активов и альтернативным методам оценки, чтобы определить наилучшую возможную цену для вашей недвижимости. По запросу Mr. Lodge предоставит вам бесплатную первоначальную оценку вашей недвижимости. Затем мы вместе с вами разработаем оптимальную стратегию продажи - от оценки до презентации и переговоров по контракту.
-
Почему расчетная стоимость активов может отклоняться от реальной рыночной цены?
Стоимость активов основана на коэффициентах затрат и стоимости земли, а не непосредственно на текущих ценах предложения. В таком городе, как Мюнхен, где спрос часто превышает предложение, фактические рыночные цены зачастую выше, чем рассчитанная стоимость активов. Поэтому для приведения стоимости активов в соответствие с реальным положением дел на рынке недвижимости Мюнхена используется так называемый коэффициент рыночной корректировки. Без этой поправки результат часто был бы слишком низким. Наш региональный опыт обеспечивает точность корректировки.</p
-
Могу ли я самостоятельно выполнить процедуру определения стоимости активов или воспользоваться онлайн-калькулятором?
В теории стоимость активов можно рассчитать приблизительно, но на практике метод оценки стоимости активов очень сложен. Вам необходимо точно знать стоимость строительства, стандартную стоимость земли и текущую рыночную ситуацию. Без соответствующих знаний и данных можно легко допустить ошибку. Поэтому мы в Mr. Lodge советуем вам всегда обращаться к сертифицированным экспертам или опытным агентам по недвижимости для определения стоимости активов, чтобы избежать неверных оценок.
-
Откуда берутся данные для оценки методом стоимости активов?
В основе метода оценки стоимости активов лежат официальные источники, такие как стандартные карты стоимости земли, составленные экспертными комитетами, стандартные производственные затраты (например, NHK 2010), индексы цен на здания и коэффициенты рыночной корректировки из местных обзоров закупочных цен. Кроме того, необходимы индивидуальные данные об объектах недвижимости, такие как год постройки, состояние, жилая площадь и оснащение. Чем точнее эта информация, тем точнее оценка. Mr. Lodge опирается на обширный набор текущих рыночных данных и сочетает их с многолетним опытом работы.
<p -
Сколько стоит оценка по методу стоимости активов?
Стоимость оценки по методу стоимости активов зависит от сложности и объема анализа. Простая оценка стоит дешевле, чем юридически обязательная оценка рыночной стоимости. Однако многие агенты по недвижимости, включая Mr. Lodge, предлагают бесплатную первичную оценку для приблизительного определения рыночной стоимости недвижимости. Для более детальной оценки, например, в случае наследования или развода, целесообразно провести платную оценку. Мы прозрачно проконсультируем вас о необходимом объеме работ и предполагаемых расходах.</p
-
Подходит ли метод стоимости активов также для арендованной недвижимости?
Для арендованной недвижимости обычно предпочтителен метод капитализации дохода, поскольку он учитывает текущий доход. Однако метод оценки стоимости активов может быть полезным дополнением, особенно если доход от аренды не является обычным на рынке или объект недвижимости сильно зависит от его использования. В случае комбинированных форм использования (например, жилой и офисной) оба метода также могут быть объединены, чтобы получить сбалансированную картину. Mr. Lodge индивидуально выбирает тот метод или комбинацию, которые лучше всего отражают реальную рыночную стоимость.</p
-
Сколько времени занимает оценка методом оценки стоимости активов?
Срок проведения оценки зависит от размера объекта и имеющихся данных. При наличии полной документации обоснованную оценку можно подготовить всего за несколько дней. Сложнее, если документы отсутствуют или объект недвижимости сильно отличается. В Мюнхене также необходимо регулярно проверять стандартную стоимость земли и коэффициенты рыночной корректировки, чтобы не потерять актуальность. Mr. Lodge гарантирует быстрое, но обоснованное проведение оценки благодаря четко структурированному процессу.
-
Что происходит после оценки - что рекомендует Mr. Lodge?
После оценки мы обсуждаем с вами оптимальную маркетинговую стратегию. Это включает в себя установление реалистичной цены, поиск подходящих групп покупателей и качественную презентацию вашей недвижимости. Мы проведем вас через весь процесс продажи - от оценки и просмотров до нотариально заверенного закрытия сделки. Наша цель - беспроблемная продажа по оптимальной цене, адаптированной к условиям рынка Мюнхена. Вы можете положиться на наш многолетний опыт.
-
В чем разница между методом стоимости активов и методом сравнительной стоимости или капитализированной прибыли?
Метод стоимости активов определяет стоимость недвижимости на основе производственных затрат и стоимости земли, то есть в соответствии с фактической стоимостью активов. Он обычно используется для жилой недвижимости, занимаемой владельцем, если нет подходящих сравнительных данных. Метод сравнительной стоимости основан на последних ценах покупки аналогичной недвижимости, в то время как метод капитализированной стоимости основан на ожидаемом доходе от аренды. У каждого метода есть свои преимущества, и выбор зависит от типа недвижимости и ситуации на рынке. В компании Mr. Lodge мы можем посоветовать вам, какой метод будет наиболее подходящим.
-
Для каких объектов недвижимости особенно подходит метод стоимости активов?
Метод оценки стоимости активов особенно подходит для отдельно стоящих домов на одну семью, вилл, специальных зданий или объектов, включенных в перечень, - то есть объектов, которые трудно сравнивать с другими. Этот метод также часто используется для индивидуальной обстановки или необычных методов строительства. Например, в Мюнхене это относится к просторным таунхаусам или эксклюзивным старинным зданиям в престижных районах. Для стандартных кондоминиумов, с другой стороны, метод сравнительной стоимости часто оказывается более подходящим. Наши эксперты из компании Mr. Lodge подберут для вас подходящий метод оценки.</p
