Цены предложения в Мюнхене - актуальные тенденции и советы для продавцов и покупателей недвижимости

1. что подразумевается под ценой предложения?

---

Цена предложения - это цена, по которой недвижимость предлагается на рынке, т.е. "цена запроса" продавца в экспозиции. Важно отметить, что эта цена не соответствует автоматически последующей цене продажи. Скорее, она служит отправной точкой для переговоров. Если она соответствует рынку , то вызовет интерес у покупателей; если же она нереально высока, то недвижимость может оставаться на рынке дольше, чем хотелось бы.

"Цена, соответствующая рынку, является залогом успешной продажи в Мюнхене - слишком высокая цена отпугивает потенциальных покупателей, а слишком низкая - приводит к потере наличности", - подчеркивает Норберт Вербюхе. - подчеркивает Норберт Вербюхельн, управляющий директор компании Mr. Lodge.

Как опытный агент по недвижимости с более чем 30-летним стажем работы на рынке Мюнхена, Mr. Lodge знает, что для определения правильной цены требуется хорошо обоснованная оценка. Для этого необходимо определить текущую рыночную стоимость (market value), которая служит ориентиром для установления цены. Обычно цена предложения немного превышает оценочную рыночную стоимость - часто примерно на 5-10 %. Это оставляет возможность для переговоров, не отпугивая потенциальных покупателей. В то же время владельцам следует помнить, что покупатели обычно хотят договориться о скидке.

2 Рынок недвижимости Мюнхена: Обзор запрашиваемых цен (2025)

---

В 2025 году рынок недвижимости Мюнхена будет находиться в состоянии колебания. После нескольких лет стремительного роста цен - со среднего уровня около 4 000 евро за м² в 2012 году до около 9 500 евро за м² на пике в начале 2022 года - в 2022/2023 годах последовала заметная коррекция цен. Повышение процентных ставок и экономическая неопределенность привели к падению цен примерно на 10-20 % к концу 2023 года. Однако с конца 2024 года наметились признаки стабилизации . В первом квартале 2025 года средние цены на квартиры в Мюнхене вновь составят около 8 200-8 300 евро за квадратный метр. Хотя это все еще немного ниже, чем на пике, это все еще очень высокий уровень - почти в два раза выше, чем в середине 2010-х годов.

Почему цены на недвижимость в Мюнхене так высоки? Основными причинами являются устойчиво высокий спрос и ограниченное предложение. Мюнхен чрезвычайно востребован как экономическая метрополия и как место для жизни. Ежегодно в город переезжает множество людей, в то время как земля под застройку находится в дефиците. Особенно в центральных районах спрос значительно превышает предложение. Этот дефицит приводит к постоянному росту цен. В то же время недвижимость в Мюнхене считается стабильным вложением средств, что также привлекает покупателей - в том числе инвесторов.

"После периода неопределенности мюнхенский рынок недвижимости вновь обретает динамику и стабильность, - объясняет Норберт Вербюхельн. Потенциальные покупатели выигрывают от немного более низких цен и большего выбора, в то время как продавцы по-прежнему могут реализовать очень хорошие цены". В общем, есть много признаков постепенного восстановления рынка".

Совет: Покупателям стоит воспользоваться текущей ситуацией на рынке. За последнее время предложение недвижимости значительно выросло, а финансирование снова стало более доступным, чем в 2022 г. Если вы предпримите меры сейчас, то сможете купить недвижимость в Мюнхене в более спокойных условиях до того, как спрос снова возрастет.

3. цены предложения по типу недвижимости (квартира против дома)

---

Не все объекты недвижимости в Мюнхене находятся на одном уровне цен. Кондоминиумы и дома иногда имеют разную цену за квадратный метр. Текущие рыночные данные показывают, что средняя цена на кондоминиумы составляет около 9 000 евро за квадратный метр, а на дома - около 8 400 евро за квадратный метр. Чем обусловлена такая разница?

Одна из причин - расположение и размер типичных объектов: Квартиры часто находятся в популярных внутренних районах города или в районах с хорошей транспортной развязкой, где цены за м² выше. Дома (например, отдельно стоящие или с террасами) все чаще встречаются во внешних районах города или в окрестностях, что может привести к более умеренным ценам за квадратный метр. Кроме того, дома в среднем больше по площади; поэтому абсолютная цена покупки дома часто выше, чем квартиры, даже если цена за квадратный метр статистически ниже. Например, дом площадью 150 м² по цене ~ 8 400 евро/м² стоит более 1,25 млн евро.

Конечно, в Мюнхене есть и исключения: Эксклюзивные городские виллы или большие пентхаусы в лучших районах города выходят далеко за рамки вышеупомянутых средних цен и часто достигают пятизначных сумм за квадратный метр. В целом, однако, цены всегда следует рассматривать в контексте типа недвижимости - сравнение квартир с домами будет неточным, если местоположение и характеристики сильно отличаются.

4. факторы, влияющие на цену предложения

---

Каждый объект недвижимости уникален. Соответственно, запрашиваемая цена зависит от множества факторов, которые следует учитывать при определении цены:

• Месторасположение: месторасположение - это, пожалуй, самый важный фактор стоимости. Центральные или особенно востребованные районы (например, Altstadt, Schwabing, Maxvorstadt) стоят дороже, в то время как периферийные районы, такие как Aubing, Moosach или близлежащие населенные пункты, могут быть дешевле. Определенную роль играет и местоположение - например, тихий жилой район, близость к паркам или общественному транспорту. Даже в пределах одного района могут быть различия в зависимости от улицы или окрестностей.
• Размер и планировка: жилая площадь и количество комнат, естественно, оказывают значительное влияние на цену. Однако очень маленькие квартиры (например, 1-комнатные) часто имеют более высокую цену за квадратный метр, чем квартиры среднего размера, поскольку они более привлекательны для инвесторов и более доступны в абсолютном выражении. Необычные планировки также могут снизить цену, в то время как хорошая планировка комнат повышает стоимость.
• Состояние и оснащение: Год постройки и состояние недвижимости являются ключевыми факторами. Недавно отремонтированная или совсем новая недвижимость с современным оборудованием (например, высококачественной кухней, изысканными напольными покрытиями, технологией "умный дом") оправдывает более высокие цены. И наоборот, отставание в ремонте, старые котлы или базовые стандарты снижают готовность покупателей платить. Такие характеристики, как балкон/терраса, возможность пользоваться садом, лифт, парковочное место/гараж или подвальное помещение, также оказывают влияние - в Мюнхене, например, подземное парковочное место или вторая ванная комната являются желанными дополнениями.
• Ситуация на рынке: Помимо специфических особенностей недвижимости, макроэкономические факторы также влияют на цену предложения. Когда спрос высок, а предложение ограничено - как это обычно бывает в Мюнхене, - цены могут быть выше. В условиях роста процентных ставок или экономической неопределенности, напротив, готовность платить несколько снижается. Процентные ставки по кредитам на недвижимость в настоящее время остаются умеренными на уровне ~3 %, что поддерживает спрос. В то же время ограниченное количество новостроек в Мюнхене сдерживает предложение жилья, особенно в центральных районах. Эти общие условия обеспечивают стабильность цен.
• Особые факторы: каждый объект недвижимости может обладать дополнительными характеристиками, определяющими стоимость. К ним относятся, например, здания, внесенные в списки (могут быть привлекательными, но с определенными условиями), аренда земли, ориентация (балкон на южную сторону) или будущее развитие района (планируемая инфраструктура, строительные проекты). Такие факторы должны оцениваться индивидуально и могут повлиять на цену предложения как в большую, так и в меньшую сторону.

5. советы продавцам и потенциальным покупателям

---

Независимо от того, являетесь ли вы владельцем, который хочет успешно продать квартиру в Мюнхене, или потенциальным покупателем, который ищет себе новый дом, следующие советы помогут вам правильно разобраться с ценами:

Советы для продавцов:

• Реалистичное ценообразование: профессионально определите стоимость вашей недвижимости и установите цену в соответствии с рынком. Завышенная цена отпугнет покупателей и неоправданно затянет маркетинговый период. Норберт Вербюхельн советует: "Владельцы не должны устанавливать ни слишком высокую, ни слишком низкую цену. Знание рынка имеет решающее значение для достижения оптимальной цены". В качестве ориентира можно использовать онлайн-калькуляторы цены или личную оценку экспертов.
• Стратегия и переговоры: Заранее спланируйте стратегию ценообразования. Небольшой запас на переговоры (около 5-10 %) - обычное дело, но также рассчитайте свой болевой порог. Сохраняйте гибкость и готовность выслушать запросы - у серьезных потенциальных покупателей часто есть свои идеи. Справедливая, хорошо озвученная цена вызывает доверие и с большей вероятностью приведет к успешным переговорам, чем фантастическая цена.
• Презентация недвижимости: привлекательное первое впечатление оправдывает запрашиваемую цену. Убедитесь, что у вас есть соответствующая документация (поэтажный план, сертификат энергоэффективности) и привлекательные фотографии. При необходимости можно провести домашнюю инсценировку, чтобы подчеркнуть потенциал вашей квартиры или дома. Покупатели охотнее соглашаются на более высокую цену, если недвижимость ухожена и представлена на высоком уровне.
• Будьте терпеливы, но следите за рынком: Не каждая продажа происходит мгновенно. Дайте своему предложению некоторое время, но при этом реагируйте на отзывы рынка. Если интерес отсутствует, возможно, имеет смысл скорректировать цену до того, как предложение покажется "старым". Одновременно следите за общей тенденцией на рынке Мюнхена - если цены растут, это может усилить вашу позицию на переговорах; если спрос падает, тем более необходимо проявить реализм.

Советы потенциальным покупателям:

• Знание рынка и планирование бюджета: узнайте об обычных местных ценах в желаемом районе и определите четкий бюджет. В Мюнхене цены на недвижимость в настоящее время сильно варьируются в зависимости от местоположения и объекта - от умеренных цен на окраинах до высоких цен в центральных районах. Вам также следует учесть сопутствующие расходы на покупку (нотариус, налог на передачу земли, комиссионные агенту по недвижимости), чтобы обеспечить правильную финансовую основу.
• Подготовьте финансирование: Поскольку привлекательная недвижимость в Мюнхене пользуется высоким спросом, выгодно иметь обязательство по финансированию от вашего банка до того, как вы представите предложение. Это позволит вам быстрее принять решение, когда появится подходящее предложение. Текущие процентные ставки в размере около 3 % все еще относительно благоприятны по историческим меркам - это позволяет многим покупателям приобрести свой дом, несмотря на высокие цены.
• Сравнивайте и оставайтесь реалистами: посмотрите на сопоставимые предложения по продаже недвижимости, чтобы понять, насколько приемлема запрашиваемая цена. Однако не стоит полагать, что каждый продавец в итоге резко снизит цену - особенно в Мюнхене, где за хорошую недвижимость часто идет ожесточенная борьба. Если цена кажется справедливой и объект соответствует вашим ожиданиям, не раздумывайте долго.
• Стратегия ведения переговоров: Несмотря на конкуренцию, стоит вести переговоры объективно. Внимательно осмотрите объект (местоположение, состояние, наличие дефектов) и используйте эти моменты для переговоров о снижении цены, если это необходимо. Обоснованное предложение о цене ниже запрашиваемой может быть успешным, но не забывайте об уважении - слишком агрессивная "охота за выгодными предложениями" в Мюнхене часто бывает контрпродуктивной.
• Профессиональная поддержка: Подумайте о том, чтобы на вашей стороне был эксперт по недвижимости, такой как Mr. Lodge, особенно если вы новичок на мюнхенском рынке. Опытный агент по недвижимости может предоставить вам доступ к подходящим предложениям, поддержать вас в переговорах о цене и оценить, является ли запрашиваемая цена разумной или есть возможность для маневра.

Примечание: Как продавец, обратите внимание на ценовой порог, к которому стремятся покупатели. Например, объявление за €299 000 привлечет гораздо больше внимания, чем объявление за €305 000, поскольку многие потенциальные покупатели устанавливают круглые границы бюджета. Если ваше предложение будет чуть выше общепринятого предела, вы упустите потенциальных покупателей, которые предварительно выставят его на порталах. Даже умелый выбор цены может увеличить охват вашего объявления и оказать более привлекательный психологический эффект.

6 Вывод: воспользуйтесь советом эксперта Mr. Lodge

---

Развитие цен на недвижимость в Мюнхене показывает: Даже на высоком уровне на рынке наблюдается движение. Для продавцов это означает, что они могут продолжать добиваться очень хороших цен - при условии, что недвижимость правильно оценена и позиционирована. Потенциальные покупатели, с другой стороны, могут воспользоваться возможностью купить недвижимость в условиях стабилизации рынка до того, как цены, возможно, снова вырастут. В обоих случаях необходимо хорошее знание рынка. Профессиональная оценка и консультации необходимы на этом сложном рынке, чтобы добиться успеха.

Mr. Lodge, компетентный партнер по продаже недвижимости с более чем 30-летним опытом, будет рад помочь вам. Его команда внимательно следит за тенденциями рынка и знает особенности каждого района. Норберт Вербюхельн, управляющий директор Mr. Lodge, подчеркивает: "Если вас интересуют конкретные районы и ценовые тенденции, мы будем рады предоставить вам подробную и индивидуальную консультацию". Воспользуйтесь этим опытом, чтобы оптимально подготовить покупку или продажу недвижимости в Мюнхене - и вы сможете достичь своей цели по рыночной цене.

FAQ 7.

---

Знание рыночной стоимости недвижимости в Мюнхене обеспечивает безопасность и ориентацию - как для продавцов, так и для покупателей. Она отражает реалистичную рыночную цену, которая может быть достигнута при нормальных условиях, и основывается на различных факторах, начиная от местоположения и заканчивая оснащением и оборудованием. Мюнхен, как место, пользующееся спросом, характеризуется особенно высокой стоимостью недвижимости, поэтому реалистичная оценка еще более важна.

Для владельцев недвижимости очень важно, чтобы рыночная стоимость была определена профессионально, прежде чем назначать цену продажи. Это гарантирует, что они не продадут недвижимость ниже стоимости и не отпугнут потенциальных покупателей завышенной ценой. Потенциальные покупатели , в свою очередь, могут использовать рыночную стоимость в качестве ориентира, чтобы сделать справедливое предложение и соответствующим образом скорректировать свое финансирование.

В заключение следует отметить, что оценка недвижимости - это вопрос доверия. При необходимости обратитесь к эксперту, такому как Mr. Lodge, чтобы точно определить рыночную стоимость вашей недвижимости. С этими знаниями вы будете идеально подготовлены к успешной работе на рынке недвижимости Мюнхена. Ведь обоснованная оценка - это фундамент для любого правильного решения, касающегося вашей собственности.