Метод капитализации дохода в Мюнхене - оценка недвижимости для инвесторов и продавцов

1 Что такое метод капитализированной стоимости дохода?

---

Метод капитализации дохода является одним из трех официально признанных методов определения стоимости недвижимости в Германии. Он используется в основном для недвижимости, ориентированной на доходность, то есть недвижимости, приносящей доход за счет сдачи в аренду или лизинга. В отличие от других методов, метод капитализированной прибыли учитывает в первую очередь не стоимость активов, а ожидаемый будущий доход от недвижимости. Проще говоря, стоимость недвижимости определяется ее доходом.

На практике метод капитализации дохода используется, в частности, для арендной недвижимости (например, многоквартирных домов) и коммерческой недвижимости, где стоимость недвижимости в значительной степени определяется доходом от аренды. Эта процедура регулируется разделами 27-34 Постановления об оценке недвижимости (ImmoWertV) и является основной базой для определения рыночной стоимости такой инвестиционной недвижимости.
"Точная оценка - основа успешной продажи. В частности, для инвестиционной недвижимости в таком бурно развивающемся городе, как Мюнхен, подход, основанный на капитализации дохода, часто является ключом к определению реалистичной рыночной стоимости и достижению справедливой рыночной цены", - объясняет Норберт Вербюхельн, управляющий директор Mr. Lodge.

2 Как работает метод капитализированной прибыли?

---

При определении стоимости методом капитализированной доходной стоимости на первый план выходят два компонента: стоимость земли и стоимость дохода от здания. Если сложить оба компонента, то получится капитализированная стоимость дохода, то есть прогнозируемая рыночная стоимость объекта.

• Стоимость земли: стоимость земли соответствует стоимости незастроенной недвижимости. Обычно она определяется на основе стандартной стоимости земли, которая указывает цену за квадратный метр для земли в сопоставимом месте.
• Стоимость дохода отздания: стоимость дохода от здания представляет собой стоимость, приходящуюся на строительную ткань, которая формируется за счет дохода от недвижимости. Для расчета этого показателя годовой валовой доход (доход от аренды за год) корректируется на текущие расходы по управлению (например, техническое обслуживание, администрирование), в результате чего получается чистый доход объекта недвижимости. Затем вычитается так называемый доход от стоимости земли - это сумма, которую можно было бы получить, если бы на стоимость земли начислялись проценты. Остается чистый доход от здания, который умножается на мультипликатор (в зависимости от оставшегося срока полезного использования и стандартной рыночной процентной ставки по недвижимости). Результатом такой капитализации является стоимость дохода от здания.

Центральную роль в этой процедуре играет процентная ставка по недвижимости: она отражает стандартную рыночную процентную ставку для инвестиций в недвижимость и рассчитывается экспертной комиссией на основе соотношения цены покупки и арендной платы. Низкая процентная ставка по недвижимости (например, в наиболее востребованных районах) приводит к более высокой стоимости капитализированного дохода, в то время как более высокая процентная ставка снижает стоимость капитализированного дохода, поскольку покупатель захочет заплатить меньше за тот же доход от аренды, если на рынке ожидается высокая доходность. Результат метода капитализированной доходности соответственно чутко реагирует на изменения арендной платы или процентных ставок: рост арендного дохода увеличивает капитализированную доходность, а рост процентных ставок (повышение процента на недвижимость) может снизить расчетную стоимость.

Совет: Хорошо обслуживаемая недвижимость и арендная плата, соответствующая рыночной, могут значительно увеличить стоимость капитализированного дохода. Модернизация, отсутствие вакансий и оптимизация управления могут увеличить чистый годовой доход, а значит, и доходную стоимость здания, что в конечном итоге приведет к повышению цены продажи.

3. подход к капитализации доходов в Мюнхене

---

Цены на жилую недвижимость в Мюнхене высоки по сравнению с возможной арендной платой. В прошлом это приводило к крайне низкой доходности: Например, средняя процентная ставка на недвижимость для многоквартирных домов в Мюнхене в 2022 году в некоторых случаях составляла всего около 1,4 %. Такая низкая процентная ставка отражает огромные цены покупки по отношению к доходу от аренды (коэффициент доходности более 30). Для инвесторов это означало, что инвестиционная недвижимость в Мюнхене долгое время приносила сравнительно низкую текущую доходность.

Однако в настоящее время ситуация на рынке меняется. Благодаря росту процентных ставок и небольшой коррекции цен основные показатели несколько нормализовались: Осенью 2024 года средняя доходность недвижимости в Мюнхене составит около 2,7 %. Многоквартирные дома предлагают несколько лучшие перспективы доходности, опять же благодаря более высокой арендной плате и умеренно низким ценам на покупку. Конкретно это означает, что при более высокой процентной ставке на недвижимость расчетный мультипликатор ниже, что приводит к более низким (более реалистичным) значениям дохода - рыночная стоимость приближается к той, которую инвесторы готовы заплатить при более высоких процентных ставках. Тем не менее, Мюнхен остается рынком для инвесторов с относительно низкой начальной доходностью, но стабильными показателями.

"Мюнхен - это особый рынок. Несмотря на высокие цены, капиталовложения здесь обеспечивают долгосрочную безопасность", - говорит Норберт Вербюхельн. "Наша экспертиза в области цен и развития рынка в Мюнхене и его окрестностях помогает владельцам и инвесторам узнать реальную рыночную стоимость своей недвижимости и принять взвешенное решение".

4. стоимость капитализированной прибыли, стоимость активов или сравнительная стоимость - когда использовать тот или иной метод?

---

Не все объекты недвижимости в Мюнхене оцениваются по методу капитализированной доходной стоимости. В Германии существует три признанных метода: метод сравнительной стоимости, метод стоимости активов и метод капитализированной прибыли. Каждый метод имеет свои особенности применения:

• Метод сравнительной стоимости сравнивает цены продажи аналогичных объектов недвижимости и часто используется для квартир, занимаемых владельцами, или не сдаваемых в аренду отдельно стоящих домов, при условии наличия достаточного количества сравнительных данных.
• Метод стоимости активов определяет стоимость на основе стоимости активов (стоимость земли + затраты на строительство за вычетом амортизации) и в основном используется для домов, занимаемых владельцами, или уникальных объектов недвижимости, где доход и сравнительные цены не играют большой роли.
• Как было описано выше, подход с капитализацией дохода является предпочтительным методом для инвестиционной недвижимости, т. е. жилой и коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, поскольку здесь основное внимание уделяется компоненту дохода.

Опытные оценщики недвижимости, такие как Mr. Lodge, выбирают подходящий метод в зависимости от объекта недвижимости или комбинируют несколько методов для определения реалистичной рыночной стоимости. Особенно в сложных случаях (например, при оценке смешанной недвижимости) сочетание сравнительного и доходного подходов может быть полезным для получения целостной общей картины. Важно, чтобы выбранный метод соответствовал характеристикам недвижимости и учитывал текущие рыночные данные.

Примечание: В Мюнхене коэффициенты дохода (отношение цены покупки к годовой арендной плате) были чрезвычайно высокими на протяжении многих лет. В 2022 г. коэффициент валовой доходности достиг своего максимального значения, после чего немного снизился - в первые три квартала 2024 г. средний коэффициент доходности составлял около 31, что сопоставимо с 2015 г. В то же время процентная ставка по недвижимости вновь выросла с исторических минимумов в 1,4 % до примерно 2,7 %. Для собственников это означает, что оценка капитализации дохода в настоящее время меняется: Более высокие процентные ставки означают, что расчетная стоимость будет несколько ниже, чем в 2022 году, в то время как рост арендной платы смягчает этот эффект. Поэтому необходимо постоянное наблюдение за рынком, особенно в Мюнхене.

5 Mr. Lodge - ваш эксперт по оценке недвижимости в Мюнхене

---

Оценка недвижимости - сложная задача, особенно в Мюнхене, где знание рынка ценится на вес золота. Будучи одним из ведущих агентов по недвижимости в Мюнхене с более чем 30-летним опытом работы, Mr. Lodge знает местный рынок изнутри. Наши агенты по недвижимости являются экспертами в области оценки и продажи недвижимости и обладают обширными знаниями о региональном рынке. Это преимущество в знаниях имеет решающее значение для оценки недвижимости в соответствии с рынком и ее успешной продажи.
"В компании Mr. Lodge мы сочетаем многолетний опыт работы с глубоким знанием рынка Мюнхена и его окрестностей", - подчеркивает Норберт Вербюхельн. "Будучи экспертами в области капиталовложений и инвестиций в недвижимость, мы знаем, что важно для инвесторов. Мы внимательно следим за изменениями цен и рынка и поэтому можем определить и реализовать оптимальную рыночную стоимость для наших клиентов".

В компании Mr. Lodge вы получите профессиональную оценку недвижимости в соответствии с современными стандартами - бесплатно и без обязательств в качестве первичной консультации. Наши услуги включают в себя не только расчеты по методу капитализированной прибыли, сравнительной стоимости или стоимости активов, но и индивидуальную классификацию результатов на текущем рынке. Таким образом, мы гарантируем, что ни один аспект не останется неучтенным: от качества местоположения, спроса и предложения до ожиданий потенциальных покупателей. В конечном итоге для нас важно добиться цены продажи, соответствующей рыночной.