Часто задаваемые вопросы для продавцов

Для первоначальной ориентации онлайн-инструменты оценки предлагают быструю оценку на основе статистических сравнительных значений и факторов местоположения. Однако эти алгоритмы дают лишь приблизительную основу. Зачастую отклонения от реальной стоимости составляют 10-30%. В случае особых мест и эксклюзивной недвижимости реальная стоимость может отклоняться более чем на 50 %. Детальный анализ недвижимости опытным агентом по недвижимости или экспертом необходим для рыночной оценки, поскольку только так можно оценить индивидуальные особенности, особый характер объекта, его сохранность, качественную модернизацию или юридические детали в земельном кадастре.

Профессиональная оценка или обоснованный анализ рыночной стоимости также учитывает текущую конкурентную ситуацию в районе. Для этого необходимо проверить, какие аналогичные объекты недвижимости предлагаются в настоящее время по какой цене и какие сделки уже были заключены. Знание рынка агентом по недвижимости может стать решающим преимуществом для продавца. Цель состоит в том, чтобы определить цену предложения, которая, с одной стороны, полностью использует потенциал объекта, а с другой - позволяет быстро реализовать его без излишнего снижения цены.

Рыночная стоимость недвижимости - это не статичная цифра, а результат комплексного анализа различных факторов, влияющих на стоимость. Их можно условно разделить на три категории, которые имеют вес в каждой профессиональной процедуре оценки (стоимость активов, стоимость капитализированной прибыли или процедура сравнительной стоимости).

К решающим факторам относятся

• Местоположение: это самый важный фактор. Различают макрорасположение (регион, город, инфраструктура, экономическая мощь окружающей местности) и микрорасположение (непосредственное соседство, шумовое загрязнение, вид из окна, вид на небо).
• Состояние и содержание: включает в себя год постройки, энергоэффективность (изоляция, отопительная техника, окна), отставание в техническом обслуживании и качество использованных строительных материалов. Модернизация, проведенная за последние 10-15 лет, повышает стоимость недвижимости.
• Особенности: такие особенности, как встроенные кухни, высококачественные напольные покрытия, системы "умный дом", лифты или количество и дизайн ванных комнат, учитываются при оценке.
• Недвижимость и правовая база: Сюда входит размер участка, коэффициент площади (GFZ), обременения здания в земельном кадастре, а также возможные требования по охране памятников или права на проезд.

Решающую роль играет также текущая рыночная ситуация : соотношение между спросом и предложением, а также текущий уровень процентных ставок оказывают огромное влияние на цену, которую в конечном итоге можно будет реализовать на рынке.

Если вы хотите продать свою недвижимость в Мюнхене, вам предстоит принять важное решение: частная продажа или агент по недвижимости? Оба способа имеют свои преимущества и недостатки. Решающими факторами являются ваше свободное время, ваши знания и опыт в продаже недвижимости.

Частная продажа поначалу может показаться привлекательной, поскольку в этом случае нет комиссионных агенту по недвижимости. Однако она связана с большим объемом работы: вам придется определить правильную цену продажи, подготовить документы, создать качественные фотографии и экспозиции, обработать запросы и скоординировать просмотры. Переговоры о цене и юридические вопросы также полностью в вашей компетенции, и здесь легко допустить дорогостоящие ошибки.

Опытный агент по недвижимости берет на себя все эти задачи профессионально. Они знают местный рынок изнутри, проверяют потенциальных покупателей и обычно добиваются значительно более высокой цены продажи благодаря грамотной оценке и целенаправленному маркетингу. Кроме того, они ведут переговоры о цене объективно и без эмоциональной привязанности. Это несомненное преимущество, когда речь идет о максимизации выручки от продажи.

Именно потому, что продажа недвижимости часто является одним из самых важных финансовых решений в жизни, многие владельцы предпочитают воспользоваться услугами агента по недвижимости, чтобы сэкономить время, избежать рисков и добиться оптимальной цены.

Агент по недвижимости предлагает гораздо больше, чем просто брокерские услуги. Будучи вашим стратегическим партнером, они проведут вас через весь процесс продажи. Благодаря знанию рынка они могут точно определить реальную цену продажи и часто добиваются на 10-15 % большей выручки, чем частные продавцы.

Он берет на себя все задачи с самого первого шага: создание профессиональных экспозиций, получение всех документов, онлайн-маркетинг на известных порталах и организацию просмотров. Он также проверяет кредитоспособность потенциальных покупателей и тем самым обеспечивает юридически корректный и не вызывающий стресса процесс продажи.

Даже в особых ситуациях, таких как общность наследников, разводы или сложные структуры собственности, агент по недвижимости выступает в качестве нейтрального посредника, который убеждает своим опытом и чуткостью. Таким образом, вы не только получите лучшую цену, но и избежите юридических ошибок и ненужных задержек.

Поэтому, если вы хотите продать квартиру или дом в Мюнхене и цените профессионализм, юридическую безопасность и максимально возможную цену продажи, опытный агент по недвижимости - лучший выбор.

Время, необходимое для продажи, во многом зависит от местоположения, цены и ситуации на рынке. В востребованном районе квартира с хорошей или правильной ценой может найти покупателя в течение нескольких недель. Однако в менее востребованных районах, если запрашиваемая цена слишком высока, энергетические показатели плохие, общее состояние неблагоприятное, плата за жилье слишком высока и т. д., процесс продажи может занять несколько месяцев или дольше. При подготовке объекта к продаже очень важно предоставить все документы о продаже.

После подготовки фотографий и экспозиции объекта средний срок между первым объявлением и нотариальным заверением составляет от трех до шести месяцев. Сюда входят просмотры, переговоры о цене, финансовая проверка покупателя и подготовка договора купли-продажи. Кроме того, следует учесть, что после нотариального заверения обычно проходит еще от четырех до шести недель до момента оплаты покупной цены. Таким образом, можно предположить, что на завершение сделки уйдет от четырех до восьми месяцев.

Прежде чем приступить к продаже, нам необходимо подписать брокерское соглашение, включая декларацию об отмене и защите данных, а также ваши идентификационные данные. Затем нам необходимы следующие документы на объект недвижимости: актуальная выписка из земельного кадастра, описание здания, план участка, сертификат энергоэффективности, поэтажные планы и страховые документы на здание. В случае с кондоминиумами также необходимы три последних действующих протокола собраний собственников, бизнес-план, последний годовой отчет и декларация о разделе, включая дополнения. Если речь идет об арендованной недвижимости, нам также понадобится договор аренды и контактные данные арендаторов.

Наш фотоотдел проведет профессиональную фото- и видеосъемку на месте. При необходимости мы также можем пригласить наш отдел дизайна интерьера, чтобы сделать квартиру еще более уютной.
Если у вас возникнут вопросы по ремонту, реконструкции и модернизации, наша техническая служба будет рада помочь вам.

Полная документация на недвижимость является необходимым условием для быстрого получения финансирования от банка покупателя. К наиболее важным документам относятся актуальная выписка из земельной книги (не более трех месяцев назад), кадастровая карта и требуемый по закону сертификат энергоэффективности, поэтажные планы, актуальный, подтвержденный расчет жилой площади, страхование здания. В случае с домами необходимо также предоставить строительные планы и доказательства модернизации, проведенной в последние годы, для прозрачного документального подтверждения состояния.

При продаже кондоминиума также необходимы декларация о разделе, план раздела, три последних протокола собрания собственников и текущий экономический план. Составление этих документов на ранней стадии позволяет избежать задержек в процессе продажи и вызывает доверие у потенциальных покупателей.

В случае брокерской комиссии владелец недвижимости обязуется не поручать другому брокеру маркетинг своей недвижимости в течение определенного периода времени. Взамен агент по недвижимости обязуется интенсивно и целенаправленно стимулировать продажи, например, с помощью целевых маркетинговых мероприятий, создания высококачественной экспозиции и организации просмотров.

Такая эксклюзивность защищает объект недвижимости от "выгорания" в результате многократного размещения на рынке, что зачастую может привести к снижению цены.

Квалифицированный эксклюзивный мандат особенно актуален: здесь стороны также договариваются о том, что собственные усилия владельца по продаже ограничены, поскольку он должен направлять всех прямых заинтересованных лиц к агенту по недвижимости. Это гарантирует агенту комиссионные в случае успеха, а продавцу - профессиональное обслуживание из одного источника.

Без такого соглашения (в случае так называемого простого мандата) у агента по недвижимости зачастую меньше стимулов вносить авансовые платежи, поскольку заключение сделки не гарантировано третьими лицами.

Чистота и порядок, а также приятный микроклимат в помещении важны для оптимального представления вашей недвижимости. Наши консультанты по недвижимости организуют встречи для просмотра с потенциальными покупателями по согласованию с вами или вашими арендаторами.

Когда решение о покупке принято, мы требуем от потенциального покупателя подтверждения наличия собственного капитала или подтверждения финансирования от финансового учреждения. Затем можно обсудить все детали проекта договора купли-продажи, и обе стороны подписывают подтверждение оговорки с заявлением о согласии на ответственность нотариуса за расходы.

Затем нотариус получает от нас подробный список всего, что должно быть включено в договор купли-продажи, в том числе инвентарный список для меблированной недвижимости. Основываясь на многолетних хороших деловых отношениях, мы предлагаем покупателям и продавцам подходящую нотариальную контору или выбираем нотариальную контору по желанию покупателя или продавца и договариваемся о встрече с нотариусом.

До нотариального заседания, на которое вас всегда сопровождают наши консультанты по недвижимости, остается время для получения всех необходимых документов.

Для вас, как для продавца, обеспечение выплаты покупной цены при одновременном исключении ответственности является самой важной целью договора купли-продажи. Поскольку недвижимость обычно продается "как есть", договор должен содержать полное исключение ответственности за существенные дефекты.

Это защитит вас от ответственности впоследствии за дефекты, о которых вы не знали. Единственным исключением является мошенническое сокрытие существенных дефектов, о которых вы знали.

Также важно убедиться, что порядок оплаты соответствует законодательству. Нотариус гарантирует, что покупная цена не должна быть уплачена до тех пор, пока не будут выполнены все требования (например, внесение приоритетного уведомления о передаче для покупателя) с помощью так называемого уведомления о наступлении срока платежа.

Убедитесь, что экономическая передача - т. е. момент, когда покупатель получает выгоду от собственности, но при этом несет бремя (налог на недвижимость, эксплуатационные расходы), - происходит только после получения полной покупной цены.

При продаже существующей недвижимости в договоре купли-продажи обычно оговаривается полное исключение ответственности за существенные дефекты ("купил как видел"). Это означает, что продавец не несет ответственности за дефекты, которые возникли после передачи объекта или которые покупатель мог заметить во время осмотра. Однако это освобождение от ответственности не распространяется на дефекты, в отношении которых продавец дал явную гарантию или которые он обманным путем скрыл от покупателя.

Ответственность значительно возрастает в случае так называемых мошеннически скрытых дефектов. Это существенные дефекты (например, скрытая плесень, структурные проблемы или отсутствие разрешений на строительство), которые были известны продавцу, но намеренно не были сообщены покупателю. В этом случае покупатель может снизить покупную цену, потребовать компенсации или, в крайнем случае, даже расторгнуть договор купли-продажи, поскольку исключение ответственности за обман не имеет юридической силы.

Расходы на нотариальное заверение договора купли-продажи, т.е. на нотариуса, обычно оплачивает покупатель. Они также несут расходы по внесению приоритетного уведомления о передаче и передачи в земельную книгу и по получению официальных разрешений.

Расходы на аннулирование записи в земельной книге при необходимости несут продавцы.

Согласно действующим в Германии правилам комиссионного вознаграждения, комиссионные для покупателей и продавцов должны быть одинаковыми для квартир и домов на одну семью, если риэлтор выступает от имени обеих сторон и покупатели являются потребителями.

Для других типов недвижимости (многоквартирные дома, земельные участки, коммерческие объекты) или если агент по недвижимости работает исключительно на продавца (так называемая "чистая внутренняя комиссия"), или если покупатели не являются потребителями, точная структура комиссии по-прежнему не прописана в законе и может свободно согласовываться на рынке.

При продаже недвижимости в частном порядке налог на спекуляцию необходимо учитывать в первую очередь, если превышены установленные законом сроки владения.

В принципе, прирост капитала облагается подоходным налогом, если период между покупкой и продажей составляет менее десяти лет. Исключение составляют случаи владения недвижимостью: если вы сами проживали в ней в год продажи и в течение двух предшествующих календарных лет, то в течение десятилетнего периода налоговые обязательства не применяются.

Чтобы не допустить ошибки при продаже, рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом. Ограничение на три объекта недвижимости" также может быть актуально, если вы продаете более трех объектов недвижимости в течение 5 лет. Это может быть классифицировано налоговой службой как торговля коммерческой недвижимостью с налоговыми последствиями.

Как правило, налог на передачу недвижимости несет покупатель, так что вы, как продавец, не понесете никаких дополнительных налогов на передачу недвижимости в дополнение к потенциальному подоходному налогу на прибыль. Поэтому рекомендуется на ранней стадии проверить вашу личную налоговую ситуацию, чтобы точно рассчитать чистую выручку.

Передача недвижимости всегда происходит в соответствии с действующими санитарными нормами, при этом должны быть переданы все ключи и документы на недвижимость. Все показания счетчиков, таких как электричество, вода, газ и т. д., должны быть указаны в совместном протоколе. По желанию сторон могут быть согласованы промежуточные показания счетчиков, которые обычно оплачивает покупатель, а продавец должен согласиться, или же управляющая компания может произвести расчеты pro rata temporis. Протокол должен быть подписан обеими сторонами, после чего необходимо проинформировать поставщиков энергии.

Мы заранее подготовим для вас протокол передачи, чтобы все прошло гладко. Мы также можем провести передачу вместе с вами.

С Mr. Lodge вы получите прозрачную структуру комиссионных, и мы будем информировать вас о каждом нашем шаге.

Согласно действующим в Германии правилам комиссионного вознаграждения, покупатели и продавцы квартир и отдельных домов должны платить одинаковую сумму комиссионных, если агент недвижимости выступает от имени обеих сторон и покупатели являются потребителями. В этих случаях комиссия Mr. Lodge обычно составляет 2,5 % плюс 19 % НДС (= 2,975 % с НДС).
Для других типов недвижимости (многоквартирные дома, земельные участки, коммерческие объекты), или если агент по недвижимости действует исключительно от имени продавца (так называемая "чистая внутренняя комиссия", т.е. без договора посредничества с покупателями), или если покупатели не являются потребителями, комиссия все равно не предписана законом и поэтому может быть свободно согласована на рынке.

Наши опытные консультанты по меблировке и дизайнеры интерьеров обеспечат идеальную презентацию вашей недвижимости для продажи по запросу и по договоренности. Мы можем временно добавить мебель и аксессуары в немеблированную недвижимость или оптимизировать существующую обстановку, изменив ее расположение. Мы разработаем цвета стен и акценты освещения, а также оформим идеальную фотопрезентацию.

Когда недвижимость набирает возраст, целенаправленные меры по ее обновлению и модернизации помогают повысить ее стоимость. Mr. Lodge выполняет многие из этих работ силами собственных квалифицированных рабочих и техников. Кроме того, наша команда заказывает, организует и координирует работу отобранных и надежных специализированных компаний. С кратким обзором затрат вы можете ознакомиться здесь.

Качественные фотографии и видеоролики необходимы для оптимальной презентации и успешного маркетинга вашей недвижимости. Поэтому фото- и видеосъемка выставленных на продажу объектов осуществляется специалистами компании Mr. Lodge с использованием новейшего профессионального фото- и видеооборудования. По этой причине фотографии и видеоролики продавцов не могут быть использованы.

Записи являются частью пакета услуг Mr. Lodge и бесплатны для наших клиентов. Дополнительную информацию можно найти здесь.

Если вы все еще живете в доме, личные вещи следует убрать, а сам дом представить как можно более нейтрально. Обратите внимание, что ваша недвижимость должна выглядеть привлекательно. Если это пустая недвижимость, мы рекомендуем визуализировать ее с помощью инсценировки. Наша команда дизайнеров интерьера с радостью поможет вам в этом. Более подробную информацию вы найдете здесь.