ОТЧЕТ О РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ МЮНХЕНА 2025/II

Первое полугодие характеризовалось значительным ростом продаж и практически стагнацией объемов сдачи в аренду. Третий квартал был несколько более спокойным. Предложение недвижимости на продажу в течение года продолжало расти. Предложение меблированных квартир и домов было неоднозначным.

Наиболее важные моменты вкратце:

• Рынок покупки: Предложение квартир и домов увеличилось на 10-20 % - владельцам следует оперативно воспользоваться возможностями продажи.
• Рынок аренды: Несмотря на такие крупные события, как BAUMA и IAA, спрос на жилье остается сдержанным; арендная плата остается в целом стабильной.
• Население: Население Мюнхена стагнирует - с начала года прирост составил менее 1 000 человек.
• Разрешения на строительство: В городе -45%, в окрестностях в некоторых случаях наблюдается значительный рост - но строится недостаточно.
• Процентные ставки: Ипотека остается дорогой, многие эксперты ожидают, что процентные ставки снова вырастут на 4% в краткосрочной перспективе.

PDF для скачивания

Первая половина года характеризовалась высокими показателями продаж. В III квартале и в начале IV квартала темпы роста спроса несколько замедлились. Согласно данным Immoscout24, объем предложения в Мюнхене вырос примерно на 10-20 % по сравнению с предыдущим годом (квартиры, дома, земельные участки).

Компания Immowelt написала в информационном бюллетене на прошлой неделе:
"Метрополии со сдержанным развитием: В Гамбурге (+1,6 % до 5 997 евро/м²), Мюнхене (+0,7 % до 8 186 евро/м²) и Франкфурте (+0,2 % до 5 547 евро/м²) высокий уровень цен замедляет темпы роста. В Берлине даже зафиксировано небольшое снижение на -0,3 % до €4 857/кв. м".

Довольно много владельцев задумываются о продаже и, с другой стороны, не хотят продавать слишком дешево. Однако растущее предложение говорит не в пользу ожидания, а скорее в пользу того, чтобы не откладывать продажу. Мы советуем владельцам недвижимости, которые думают о продаже, начать процесс продажи быстро.

Объекты с уникальными торговыми характеристиками в привлекательных районах привлекают владельцев. В этом случае готовность к финансированию за счет большего или полного собственного капитала выше.
Если недвижимость должна приносить прибыль в качестве инвестиции, возможности покупателя значительно меньше. В этом случае покупатель не сможет рассчитывать на слишком высокую цену.

Покупатели должны всегда помнить об уникальности каждого объекта недвижимости. Расположение и привлекательность объекта особенно важны, если он предназначен для проживания. Каждая квартира и каждый дом по-своему уникальны. Многие места расположения не подлежат восстановлению. Инвесторы должны делать тщательные расчеты.

Mr. Lodge - отличный партнер по продажам с более чем 30-летним опытом работы на рынке на этапе продажи и сдачи в аренду.

В последние месяцы предложение недвижимости на портале Immoscout24 продолжает расти. По сравнению с прошлым годом предложение квартир и домов в городе и районе Мюнхена увеличилось на 20-30 %. Лидером является район Эберсберг, где количество предлагаемых домов выросло на 85 %.

Разрешения на строительство квартир до конца сентября 2025 года развивались очень по-разному: в городе Мюнхене наблюдалось рекордное падение (-39%, всего 3 194 разрешения), в то время как в округе Мюнхен было выдано на 51% больше разрешений. В других округах в некоторых случаях также было выдано значительно больше разрешений на строительство, но при этом по-прежнему действует принцип: утверждено - не значит построено. (Источник: Государственное статистическое управление Баварии)

По данным статистического управления города Мюнхена, в первой половине 2025 года численность населения не росла, но к сентябрю она снова умеренно увеличилась на 3 428 человек. (1 607 285 основных жителей по сравнению с 1 603 857). Число домохозяйств с января увеличилось на 4 819 (868 153 по сравнению с 863 334).

Источник: Статистическое управление Мюнхена, по состоянию на август 2025 года

Небольшое осеннее оживление на рынке труда Мюнхена: уровень безработицы в октябре снизился

По сравнению с предыдущим месяцем уровень безработицы в Мюнхене в октябре снизился на 3,4% и составил 50 073 человека. Уровень безработицы составляет 5,1 % (в предыдущем году - 4,7 %). В октябре было зарегистрировано 2 243 новых рабочих места - на 12 % больше, чем в том же месяце прошлого года. Портал по трудоустройству Stepstone сообщает о том, что в Мюнхене появилось примерно на 2 % больше рабочих мест по сравнению с прошлым годом. Число работников, подлежащих отчислениям в фонд социального страхования, по сравнению с предыдущим месяцем не изменилось и составило 1 239 989 человек (источник: Федеральное агентство занятости, по состоянию на октябрь 2025 года).

Инфляция в Германии, измеряемая как изменение индекса потребительских цен (ИПЦ) по сравнению с тем же месяцем предыдущего года, в сентябре 2025 года составила +2,4%. В августе 2025 года он составлял +2,2%, после +2,0% в июле и июне 2025 года. "После снижения инфляции с начала года, уровень инфляции растет уже второй месяц подряд", - говорит Рут Бранд, президент Федерального статистического управления (Destatis). "Цены на услуги продолжали расти темпами, превышающими средние. Кроме того, снижение цен на энергоносители продолжало существенно замедляться и оказывало меньшее сдерживающее влияние на инфляцию, чем в недавнем прошлом". По сравнению с предыдущим месяцем, августом 2025 года, потребительские цены в сентябре 2025 года выросли на 0,2 %.

Вопреки некоторым ожиданиям, стоимость ипотеки не улучшилась.
Компания Interhyp, крупнейший ипотечный брокер в Германии, регулярно опрашивает группу экспертов о динамике ипотечных ставок. Согласно результатам опроса, две трети экспертов в настоящее время ожидают, что в ближайшие полгода ставки по ипотеке вырастут до 4 %. "Одной из причин такого прогноза является растущий государственный долг Германии и еврозоны в целом", - говорится в сообщении ипотечного кредитора Interhyp. (Источник: Interhyp, 2% амортизации, 50% собственного капитала)

Динамика процентных ставок