Рынок жилой недвижимости Мюнхена
Рынок жилой недвижимости в Мюнхене будет динамично развиваться в 2025 году. Значительное увеличение предложения будет сопровождаться ростом желания покупать, в то время как более высокие требования к финансированию будут влиять на решения о покупке. В этих условиях все большее значение приобретают местоположение, характеристики и реалистичные ценовые ожидания.
Самые важные моменты с первого взгляда:
- Рынок покупок: значительное увеличение предложения в сочетании с высоким спросом; цены в целом стабильны, в отдельных сегментах незначительно снижаются. Более 65 % покупателей были владельцами жилья или покупали для родственников.
- Рынок аренды (меблированное жилье): Нестабильный спрос в 4-м квартале, рост предложения 1- и 2-комнатных квартир; высококачественная мебель продолжает приобретать все большее значение.
- Разрешения на строительство: Почти двукратное сокращение в Мюнхене (-48%), значительный рост в близлежащих районах - особенно в Rosenheim, Ebersberg и Miesbach.
- Процентные ставки и финансирование: Процентные ставки по ипотеке остаются ключевым фактором; процентные ставки немного выросли в конце года.
- Общие условия: Устойчивый рынок труда, рост численности населения и высокая динамика стартапов поддерживают спрос, в то время как регулирование и низкая активность нового строительства ограничивают предложение.
Рынок аренды меблированных квартир
Спрос на меблированные квартиры и дома в 4 квартале развивался по-разному. Сдержанный спрос в ноябре контрастировал с повышенным спросом в декабре. Тенденция января была схожа с предыдущим годом.
Как и в предыдущие кварталы, наиболее востребованными категориями были квартиры и 2-комнатные квартиры.
Наиболее востребованный ценовой диапазон для квартир с 1 спальней - от €1 100 до €1 500, а для квартир с 2 спальнями - от €1 700 до €2 300 (каждая из них включает все коммунальные услуги, электричество и интернет). Дома в основном сдавались по цене от €3 500 до €5 000 (плюс коммунальные расходы). Более роскошные объекты и виллы сдавались по цене до 15 000 евро. Тенденция заключается в том, что недвижимость становится все более хорошо оборудованной.
В целом за 2025 год Mr. Lodge оказал помощь более чем 11 000 потенциальных арендаторов (-3,5 %) и успешно реализовал более 2 100 меблированных квартир и домов. На 13 % меньше новых квартир было выставлено на продажу, что отражает сужение рынка жилья.
В 2026 году мы ожидаем, что спрос будет немного выше, чем в предыдущем году.
Рынок покупки квартир и домов
Весь год и 4 квартал характеризовались большим и значительно возросшим предложением на рынке Мюнхена. С другой стороны, в течение всего года наблюдалась высокая готовность к покупке. Правильное местоположение, меблировка и привлекательная цена покупки были ключевыми факторами в желании купить. Для Mr. Lodge оборот в сфере продаж вырос на 42 %. Четвертый квартал также был очень динамичным. Более 65 % покупателей были владельцами жилья или покупали его для родственников.
В осеннем отчете экспертной комиссии Мюнхена сообщается о стагнации или небольшом снижении цен на кондоминиумы, двухквартирные и террасные дома с 1 по 3 квартал (данные за 4 квартал еще не опубликованы). На рынке отдельно стоящих, отдельно стоящих и террасных домов, а также небольших комплексов кондоминиумов было зарегистрировано на 11 % больше сделок. Цены на участки под индивидуальное жилищное строительство снизились на 16 % по сравнению с нормативной стоимостью земли по состоянию на 1 января 2024 года.
| ТИП НЕДВИЖИМОСТИ (в средних, хороших жилых районах) | АПРОКСИМАТНАЯ ЦЕНА |
| Двухквартирный дом | €1,105,000 |
| Угловые террасные дома | €1,025,000 |
| Дома со средней террасой | €880,000 |
Immoscout сообщает о росте цен впервые с 2020 года во всех 8 крупнейших городах по итогам года, при этом умеренный рост в Мюнхене составил 0,8%. Спрос будет смещаться обратно в города.
Ужесточение заморозки арендной платы и дальнейшее регулирование:
Запланированное правительством Германии ужесточение закона об аренде жилья и дальнейшее регулирование заморозки арендной платы не будет способствовать инвестициям в аренду квартир и покупке недвижимости для выхода на пенсию.
Предложение недвижимости для продажи
Предложение недвижимости на продажу снижается
По сравнению с предыдущим кварталом и предыдущим годом рост предложения и предложение квартир, домов и земельных участков на продажу в Мюнхене и почти во всех районах снизился. В районах Dachau, Ebersberg и Miesbach предложение квартир снизилось по сравнению с предыдущим годом.
| АПАРТАМЕНТЫ | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Изменение в % |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| Район Dachau | 178 | 163 | -8,4% |
| LK Эберсберг | 261 | 213 | -18,4% |
| LK Starnberg,3% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.3% | |||
| LK Miesbach.6% |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Изменение в % |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| Район Dachau | 318 | 348 | 9,4% |
| LK Эберсберг | 242 | 330 | 36,4% |
| LK Starnberg,9% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.9% | |||
| LK Miesbach.7% |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Изменение в % |
| Мюнхен | 270 | 279 | 3,3% |
| Мюнхенский округ | 206 | 222 | 7,8% |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Округ Dachau | 93 | 117 | 25,8% |
| LK Эберсберг | 75 | 71 | -5,3% |
| LK Starnberg,8% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.8% | |||
| LK Miesbach.0% |
РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
В Мюнхене количество разрешений на строительство квартир сократилось почти вдвое. По состоянию на 30 ноября было выдано всего 4 537 разрешений на строительство квартир, что соответствует снижению на 48 % по сравнению с прошлым годом. В некоторых районах наблюдается положительная динамика. Эберсберг - +69 %, Miesbach и Rosenheim - по +84 %. Особенно выделяется район Rosenheim с 1 115 одобренными квартирами.
| АПАРТАМЕНТЫ СО СТРОИТЕЛЬСТВОМ | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | Изменение в % |
| München | 9357 | 4820 | -48% |
| Округ Мюнхен | 1496 | 1649 | 10% |
| Округ Bad Tölz | 254 | 252 | -1% |
| LK Dachau | |||
| LK Эберсберг | 231 | 390 | 69% |
| LK Freising | |||
| LK Erding | |||
| LK Fürstenfeldbruck | 307 | 508 | 65% |
| LK Miesbach | |||
| LK Starnberg | |||
| LK Rosenheim | |||
| 14613 | 11019 | -25% |
РАЗВИТИЕ НАСЕЛЕНИЯ
За год до конца ноября население увеличилось в общей сложности на 9 542 человека (1 613 399 основных жителей по сравнению с 1 603 857 в начале года). Число домохозяйств увеличилось на 5 340 (868 674 по сравнению с 863 334). На 2025 год в Мюнхене зафиксирован профицит рождаемости в размере +2 860 человек и баланс притока в размере +4 825 человек. В целом, однако, приток значительно сократился, а отток увеличился.
РЫНОК ТРУДА ГОРОД МЮНХЕН
Рынок труда более устойчив, чем в других регионах:
В декабре 2025 года Федеральное агентство занятости сообщило о почти неизменной безработице (уровень 5 %) в ведомственном округе Мюнхен. Однако по сравнению с предыдущим годом она значительно выросла - на 9,4 %. Зарегистрированных рабочих мест на 10,8 % меньше, чем в предыдущем году. Число работников, на которых начисляются взносы на социальное страхование, выросло до 1 242 026 человек (+0,5%). Агентство комментирует: Хотя небольшой рост безработицы в декабре находится в пределах обычного сезонного диапазона, число безработных все еще выше, чем в течение многих лет, и в то же время вакансий становится все меньше. Количество вакансий на Stepstone (09.01.2026) находится на том же уровне, что и в прошлом году.
ИНФЛЯЦИЯ
Ожидается, что в декабре 2025 года уровень инфляции в Германии составит +1,8%. Он измеряется как изменение индекса потребительских цен (ИПЦ) по сравнению с тем же месяцем предыдущего года. По данным Федерального статистического управления (Destatis), потребительские цены останутся неизменными по сравнению с ноябрем 2025 года (0,0 %), исходя из имеющихся на сегодняшний день результатов. Ожидается, что среднегодовой уровень инфляции в 2025 году составит +2,2%. Инфляция без учета продуктов питания и энергоносителей, часто называемая базовой инфляцией, в декабре 2025 года ожидается на уровне +2,4%.
РАЗВИТИЕ ПРОЦЕНТНЫХ СТАВОК
Динамика процентных ставок по ипотечным кредитам остается одним из ключевых факторов, влияющих на принятие решений о покупке на рынке недвижимости. Текущие оценки финансового сектора показывают, что возможности для дальнейшего снижения процентных ставок ограничены, а риск роста стоимости финансирования увеличивается. "Возможности для снижения ставок по финансированию недвижимости практически отсутствуют, и оно имеет тенденцию к удорожанию. Учитывая эти прогнозы, мы не советуем спекулировать на снижении процентных ставок - риск роста стоимости в настоящее время явно перевешивает. Если вы можете купить и нашли подходящий объект недвижимости, вам следует установить факты уже сейчас. Профессиональная консультация поможет вам реалистично рассчитать бюджет и оптимально включить в финансирование варианты субсидирования. Хорошая консультация станет ключевым фактором в 2026 году", - прогнозирует Мириам Мор, директор по продажам Interhyp Group, в декабре 2025 года.
| Срок погашения | Oct'12 | Oct'16 | May'19 | July'21 | July'22 | May'23 | Aug'24 | May'25 | Jan'26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
OUTLOOK
Мы ожидаем, что рынок жилой недвижимости Мюнхена будет развиваться позитивно в 2026 году при условии, что правительство Германии не будет сдерживать желание инвестировать, вводя новые правила и ужесточая закон о найме жилья. Ограниченная активность нового строительства, экономическая стабильность и продолжающаяся иммиграция в целом поддерживают спрос. Продуманный анализ рынка и профессиональные консультации становятся все более важными.
