Отчеты о состоянии рынка
Будьте в курсе последних событий на рынке недвижимости. Наши подробные отчеты помогут вам получить ценную информацию.
Посмотреть сейчасПравительство Германии приняло законопроект об ужесточении законодательства об аренде жилья ("Закон об аренде жилья II" от 29 апреля 2026 года). Среди прочего, он предусматривает регулирование сдачи в аренду меблированного жилья, которое не затрагивает существующие договоры аренды.
Самые важные факты вкратце
Если правительственный законопроект будет принят парламентом без изменений, к владельцам меблированной недвижимости будут применяться следующие правила:
- законодательно установленный предел надбавки за меблировку
- обязательное раскрытие информации о надбавке за меблировку в договоре аренды
- фиксированный верхний предел времени для сдачи во временное пользование
1. правовое регулирование надбавки на мебель
Впервые надбавка на мебель будет прописана в законе.
В дальнейшем будут действовать следующие положения:
- Доплата за обстановку не может превышать 1% от текущей стоимости обстановки.
- Решающим фактором является текущая рыночная стоимость на момент заключения договора аренды. Текущая стоимость может быть определена путем оценки.
- В качестве альтернативы возможен расчет по единой ставке: для полностью меблированных квартир по закону полагается доплата в размере до 10 % от чистой холодной арендной платы
Значение для владельцев
Больше нельзя будет свободно определять размер доплаты за мебель. Если установлено более 10 % от чистой холодной арендной платы, то необходимо понятное обоснование размера доплаты.
Стандартное предположение о том, что 10 % от местной сравнительной арендной платы является уместным, может быть опровергнуто арендатором. Поэтому любая доплата за мебель должна быть разумной.
2. обязательное раскрытие информации о размере надбавки за предоставление мебели
Одно из существенных изменений касается обязательств по раскрытию информации:
- Арендодатели должны раскрывать информацию о доплате за меблировку без запроса до заключения договора, т.е. как минимум в договоре аренды.
- Чистая холодная арендная плата также должна быть указана в договоре аренды, поскольку она является базовой величиной для начисления надбавки за меблировку. Хотя редакция законопроекта не содержит положений о раскрытии информации о чистой холодной арендной плате, мы предполагаем, что суды будут толковать новое положение таким образом
- Если арендодатель своевременно не раскрывает размер доплаты за меблировку,
- квартира по закону считается немеблированной
- Это напрямую влияет на допустимый размер арендной платы, так как в этом случае доплата за меблировку не допускается
3. ограничение "сдачи во временное пользование"
Максимально допустимый срок действия "разрешения на временное пользование" до сих пор законодательно не урегулирован.
Законопроект федерального правительства теперь уточняет это:
- В будущем будет применяться фиксированный верхний предел в 6 месяцев.
- Продление до 2 месяцев возможно, если у арендатора возникли более длительные потребности после начала аренды.
- "Временное пользование" как исключение из лимита арендной платы будет по-прежнему зависеть от того, есть ли у арендатора временная особая потребность в жилье
Для владельцев это означает
- Меньшая гибкость для долгосрочных моделей временной аренды
- Замораживание арендной платы применяется при аренде на срок более 6 месяцев, если не применяется одно из предусмотренных законом исключений
4. отношение к замораживанию арендной платы
Согласно законопроекту, базовая арендная плата за меблированную квартиру - это базовая арендная плата, к которой необходимо добавить возможную надбавку в размере 10 % согласно § 556d (1) BGB (допустимый размер арендной платы в начале срока аренды).
Важно: ограничение арендной платы распространяется не на все арендуемые квартиры.
Исключение составляют следующие объекты
- Новые здания (первое использование и сдача в аренду после 1 октября 2014 года)
- Сдача во временное пользование (не более 6 месяцев, с возможностью продления до 2 месяцев)
- Первая сдача в аренду после масштабной модернизации
5. другие важные запланированные изменения
Помимо регулирования аренды меблированного жилья, законопроект содержит и другие положения, важные для собственников:
- Ограничение индексации арендной платы в случае высокой инфляции: если объект аренды расположен в муниципалитетах (или частях муниципалитетов), которые были определены правительством соответствующего штата как зоны с напряженным рынком жилья, может быть учтена только половина любого изменения индекса выше 3%.
- Расширенная защита от увольнения для арендаторов в случае задолженности по оплате: Продление так называемого льготного периода до обычного расторжения договора в случае полной оплаты задолженности арендатором; однако арендатор может претендовать на это только один раз
- Увеличение лимита упрощенных сборов на модернизацию до 20 000 евро
- Базовая рента
- 1.200 €
- Доплата за меблировку (10 % от базовой арендной платы)
- 120 €
- Стандартная местная базовая арендная плата, включая мебель
- 1.320 €
- Максимально допустимое превышение на 10 % над стандартной местной сравнительной арендной платой, включая мебель
- 132 €
- Максимально допустимая базовая арендная плата, включая мебель
- 1.452 €
Дополнительные источники информации:
С законопроектом федерального правительства (решение кабинета министров от 29 апреля 2026 года) можно ознакомиться по адресу
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads
/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Miete_II.pdf?__blob=publicationFile&v=2
Haufe-Verlag представляет обзор законопроекта на своей странице новостей о недвижимости:
www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html