Определение и характеристики

Временное проживание - это предоставление меблированного жилья на определенный срок, обычно от нескольких месяцев до года. Это гибкое временное решение с полностью оборудованной инфраструктурой и фиксированной оплатой.

Ключевые аспекты временного проживания

• Меблировка и оборудование: полная меблировка, включая кухню, постельное белье и Интернет (WLAN).
• Конструкция контракта: Срочный договор аренды с автоматическим расторжением контракта без необходимости отмены.
• Структура затрат: Обычно фиксированная арендная плата, которая покрывает все дополнительные расходы и часто дополнительные услуги.
• Целевые группы: Молодые специалисты, проектные работники, путешественники, студенты, а также экспаты или люди, находящиеся на переходном этапе.

Общие форматы

1. Квартиры с обслуживанием: квартиры с дополнительными услугами, подобными гостиничным (уборка, прачечная).
2. Пансионаты: объекты размещения в городских центрах для длительного проживания.
3. Промежуточная аренда: Временная субаренда в частной недвижимости.

Временное проживание - это аренда квартиры на ограниченный период времени, обычно с полной меблировкой и оборудованием. В отличие от традиционной бессрочной аренды, здесь с самого начала ясно, что срок аренды закончится через определенный период.

На практике это означает, что Вы снимаете квартиру, например, на несколько месяцев или несколько лет, а затем снова съезжаете, не беря на себя никаких долгосрочных обязательств. Часто речь идет о срочных договорах аренды (договорах временного найма), в которых начало и окончание срока аренды точно оговорены в договоре.

В Германии минимальный срок аренды временного жилья обычно составляет не менее 3 месяцев, а в некоторых городах даже 6 месяцев. Более короткие сроки, как правило, относятся к праздничным или краткосрочным арендам.

Как правило, квартира полностью меблирована и готова к заселению, так что арендатор может сразу же переехать в нее - по аналогии с квартирой в гостинице или пансионате. Важно не путать временное проживание с квартирами для отдыха. Эта концепция рассчитана на временных жильцов, а не на отдыхающих.

"Соответственно, временное проживание (в зависимости от срока) регулируется законодательством об аренде, а не о путешествиях, что означает заключение договора аренды на определенный срок и применение определенных правил арендного законодательства", - подчеркивает Норберт Вербюхельн, управляющий директор компании Mr. Lodge в Мюнхене, одного из ведущих поставщиков услуг по временному проживанию.

Хотя некоторые частные лица используют меблированные квартиры для временной аренды во время длительных поездок, эта концепция проживания не является в первую очередь жильем для отдыха. Скорее, это решение для временного проживания людей, которые временно живут и работают в городе, а не для традиционных отдыхающих.

Временное жилье предназначено для различных целевых групп, нуждающихся в гибком решении жилищного вопроса. Сегодня все больше людей, зависящих от профессиональной или личной мобильности, пользуются временным жильем. Типичными группами являются, например

Профессионалы, работающие по проектам, или командировочные

• Специалисты и менеджеры, которые работают в другом городе в течение нескольких месяцев (например, сотрудники проектов, консультанты или экспаты), ценят меблированную квартиру, так как не хотят оседать на постоянное место жительства.

Для арендаторов временное жилье имеет множество преимуществ по сравнению с обычной арендой или длительным проживанием в гостинице. Вот наиболее важные преимущества с точки зрения арендатора:

Гибкость периода аренды

• В отличие от бессрочных договоров аренды с долгосрочными обязательствами (и обычным сроком уведомления в 3 месяца), при временном проживании вы можете арендовать квартиру именно на тот срок, который вам нужен с самого начала.
• Это отвечает современной потребности жить в одном месте только до тех пор, пока этого требует ваша работа или учеба.
• Вы не привязываетесь к квартире дольше, чем это необходимо, и можете легко переехать или вернуться по окончании срока аренды.

Быстрое заселение без стресса, связанного с переездом

• Временные меблированные квартиры готовы к заселению, в них есть все необходимое - от дивана, кровати до кухни.
• Это означает, что арендаторы часто могут найти подходящую квартиру в течение короткого времени и сразу же въехать в нее без необходимости покупать мебель или организовывать дорогостоящий переезд.
• Обычные расходы на переезд (перевозка мебели, грузовики и т. д.) в значительной степени исключены, что экономит огромное количество времени и стресса.

Комфорт и уединение вместо гостиницы

• Временная квартира, как правило, предлагает больше пространства, уединения и домашнего уюта по сравнению с гостиничным номером.
• Особенно при длительном проживании арендаторы ценят возможность обставить себя в настоящей квартире, самостоятельно готовить еду, принимать гостей - словом, жить так, как будто они находятся в своих собственных четырех стенах.
• В то же время меблированные квартиры часто оформлены со вкусом, поэтому не стоит беспокоиться о стерильной атмосфере.
• Многие предложения также находятся в привлекательных местах (например, недалеко от центра города или с хорошим транспортным сообщением), что облегчает повседневную жизнь.

Экономия по сравнению с отелем

• При длительном проживании временное жилье обычно обходится дешевле, чем месячное проживание в гостинице.
• В стоимость аренды часто уже включены коммунальные услуги и интернет, а доплата за меблировку добавляет около 10-30 % к стоимости по сравнению с немеблированной квартирой.
• Однако вы с удовольствием заплатите за комфорт, тем более что отель в аналогичном месте обойдется гораздо дороже.
• Кроме того, в надежных предложениях нет скрытых платежей, а условия четко прописаны в договоре аренды.

Отсутствие хлопот при переезде

• Если вы сняли квартиру только на ограниченный срок, договор аренды автоматически заканчивается в оговоренную дату.
• После этого вы просто съезжаете, не подыскивая нового жильца и не делая ремонт (при условии нормального износа).
• Депозит возвращается после того, как квартира будет сдана надлежащим образом.
• Такая неформальность снимает напряжение с арендаторов, которые, возможно, уже планируют свой следующий переезд.

"Для длительного проживания меблированная квартира гораздо удобнее, чем гостиница, - вы просто путешествуете с чемоданом и чувствуете себя как дома", - говорит Норберт Вербюхельн из компании Mr. Lodge.

Откройте для себя предложения по аренде

Подводя итог, можно сказать, что временное жилье предлагает арендаторам максимальную гибкость и удобство.

Особенно те, кто часто меняет место жительства или нуждается во временном жилье, могут жить без лишних хлопот, не вкладывая огромные деньги и усилия в каждую смену места жительства.

Временная аренда также может быть очень привлекательной для арендодателей, владельцев или инвесторов.

Эта бизнес-модель отличается от традиционной постоянной аренды по ряду параметров и открывает особые возможности:

Более высокий доход от аренды

• Одно из очевидных преимуществ - возможность добавить к арендной плате доплату за меблировку, поскольку квартира предоставляется полностью меблированной.
• Меблированные квартиры часто приносят на 10-30 % больше арендной платы, чем немеблированные, и такие доплаты - обычное дело.
• Даже в городах с контролем арендной платы допускается разумная надбавка за меблировку, если она основана на текущей стоимости мебели.
• Таким образом, арендодатели могут добиться значительно более высокой доходности при сдаче временного жилья с мебелью, чем при сдаче жилья без мебели.

Высокий спрос, низкий уровень вакантных площадей

• Во многих регионах наблюдается высокий спрос на временное меблированное жилье, как со стороны компаний, ищущих жилье для сотрудников, так и со стороны частных лиц, относящихся к вышеупомянутым целевым группам.
• Соответственно, велика и целевая группа потенциальных арендаторов, что облегчает арендодателям задачу быстрой сдачи жилья.
• Привлекательная ориентация на приезжих, экспатов и т. д. означает, что количество вакансий часто удается свести к минимуму.
• Как правило, квартира быстро заселяется, если цена и предложение соответствуют требованиям.

Больше гибкости и контроля

• Арендодатели не привязаны к арендатору на длительный срок, если речь идет о временном жилье.
• Срочные договоры аренды заканчиваются автоматически, поэтому владелец волен решать, сдавать ли ему квартиру снова, использовать ее самостоятельно или даже продать.
• Такая гибкость особенно выгодна, если вы выделили недвижимость для собственного использования или хотите реагировать на изменения на рынке.
• Корректировка арендной платы также проще в реализации: Цена может быть изменена после каждого периода аренды, чтобы привести ее в соответствие с текущим рыночным уровнем, в то время как повышение арендной платы регулируется бессрочным договором.

Снижение риска невыполнения обязательств и риска арендатора

• Из-за более короткого срока аренды снижается риск невыполнения обязательств арендатором.
• Временные арендаторы часто выплачивают арендную плату вперед за несколько месяцев, или, по крайней мере, долгосрочные задолженности по арендной плате случаются реже, поскольку окончание договора можно предвидеть.
• Если с арендатором возникают проблемы, арендодатель не привязан к нему на долгие годы, а конфликты ограничены, так как трудный арендатор вскоре должен будет освободить помещение.
• Кроме того, если отдельные меблированные комнаты сдаются в квартире, которую занимает сам арендодатель, сроки уведомления еще меньше (в этом случае арендодатель может расторгнуть договор без объяснения причин, предупредив всего за две недели, § 573c BGB).
• В общем, риск арендодателя можно контролировать таким образом.

Налоговые преимущества и амортизация

• Расходы на меблировку и оснащение квартиры могут быть заявлены для целей налогообложения.
• Приобретенную мебель и технику можно списывать в течение нескольких лет; небольшие предметы обстановки стоимостью до 800 евро нетто можно даже полностью списать сразу в год покупки.
• Текущие расходы, такие как ремонт, уборка или услуги агента по недвижимости, также могут быть признаны расходами, связанными с доходами.
• Это снижает налоговое бремя и увеличивает чистую прибыль от аренды.
• Пример: Если арендодатель инвестирует 3 000 евро в новую мебель, он может вычесть из этой суммы около 300 евро в год для целей налогообложения.

Конечно, сдача квартиры с мебелью требует и немного больше усилий - от меблировки квартиры до регулярной смены жильцов и ухода за ними.

Но если уделить внимание качественной мебели и предложить соотношение цены и качества в соответствии с рынком, можно создать беспроигрышную ситуацию: довольные арендаторы и выгодные инвестиции для арендодателя. Важно знать законодательную базу и профессионально управлять ею (подробнее об этом в следующем разделе).

Арендуйте надежно и гибко с Mr. Lodge:

• Максимальный охват и проверенные арендаторы.
• Строгий предварительный отбор арендаторов для вашей недвижимости.
• Личные партнеры обеспечивают быструю, простую, дружелюбную и полезную поддержку на каждом шагу.

Процедура для арендаторов

• Аренда временной квартиры происходит так же, как и поиск обычного жилья, но обычно гораздо быстрее и менее сложно.
• Заинтересованные лица могут искать меблированные квартиры на специализированных онлайн-порталах или в агентствах недвижимости, часто отфильтровывая их по городу, сроку аренды и обстановке.
• После установления контакта и просмотра объекта (лично или виртуально) заключается договор аренды на определенный срок, в котором указываются даты начала и окончания аренды.
• Также обычно вносится залог (обычно 1-3 месяца аренды), который арендатор выплачивает и получает обратно после выезда, если не было нанесено ущерба.
• Многие поставщики услуг оплачивают все расходы по аренде (включая коммунальные услуги, интернет и т. д.) единовременно, авансом за первый месяц; после этого арендатор платит ежемесячно, как обычно.
• В день заселения арендатор получает от арендодателя подтверждение о проживании в квартире, которое он может использовать для регистрации в бюро регистрации жильцов (это требуется по закону).
• Затем наступает время распаковывать чемоданы и заселяться - благодаря полной меблировке нет необходимости таскать с собой мебель.
• Во время аренды действуют обычные права арендатора в зависимости от срока договора (при сроке более 6 месяцев действует защита арендатора и контроль арендной платы, при более коротких, так называемых краткосрочных арендах, некоторые защитные правила не действуют).
• По истечении оговоренного срока арендатор выезжает в установленный срок; если он желает продлить договор аренды, это необходимо согласовать заблаговременно, так как первоначальный договор заканчивается автоматически.

Процедура для арендодателей

• Если вы хотите сдать свою квартиру во временное пользование, то прежде всего позаботьтесь о том, чтобы она была привлекательно обставлена и оборудована.
• Квартира должна быть обставлена таким образом, чтобы арендатор мог въехать в нее без каких-либо дополнительных усилий (кровать, шкаф, кресла, полностью оборудованная кухня и т. д. являются частью базовой обстановки).
• Затем арендодатель может предложить недвижимость по подходящим каналам. Для этого часто используются агентства или брокерские платформы, специализирующиеся на краткосрочной аренде меблированных квартир. После того как арендатор найден, составляется договор аренды на определенный срок.
• В течение срока аренды арендодатель следит за тем, чтобы квартира оставалась в состоянии, оговоренном в договоре, например, ремонт дефектов, возникших не по вине арендатора, должен выполняться незамедлительно.
• Поэтому эксперты рекомендуют обращаться за помощью к опытному партнеру, который сможет профессионально отреагировать на ситуацию.
• По окончании срока аренды квартира осматривается вместе с арендатором; для проверки состояния мебели и комнат рекомендуется использовать инвентаризационную ведомость, составленную на момент въезда арендатора.
• Это позволит четко определить любые повреждения. После успешной сдачи квартиры арендатор получает обратно залог, а арендодатель может подготовить квартиру к приему следующего жильца.

В целом процесс временного проживания хорошо организован: От поиска квартиры до переезда обе стороны получают выгоду от четко регламентированных, но гибких структур.

"Арендодатели должны заранее ознакомиться с требованиями законодательства (основания для заключения договора на определенный срок, местные правила о растратах в крупных городах и т. д.), а арендаторы - внимательно прочитать условия договора (например, есть ли возможность продления)", - подчеркивает Норберт Вербюхельн из Mr. Lodge.

Тогда ничто не помешает успешной сдаче помещения в аренду".

Независимо от того, являетесь ли вы арендатором или арендодателем, при сдаче жилья в аренду необходимо помнить о нескольких важных аспектах:

Правовая база

• Срочные договоры аренды требуют наличия объективной причины. Арендодатель должен указать в договоре, почему срок аренды ограничен (например, использование в личных целях после окончания срока аренды, планируемое переоборудование). Если такая причина отсутствует, договор автоматически считается заключенным на неопределенный срок.
• Кроме того, обычно действуют обычные меры защиты арендатора; однако некоторые правила, такие как контроль арендной платы или защита от расторжения договора, не распространяются на очень короткие сроки аренды (до 6 месяцев).
• Поэтому, если вы хотите снять квартиру на очень короткий срок, вам следует ознакомиться с действующими правовыми нормами.

Обязанность регистрации (система регистрации)

• Даже если вы проживаете "только" временно, вы обязаны зарегистрироваться в органах регистрации жителей, если у вас нет другого места жительства в Германии. Арендодатель обязан выдать арендатору подтверждение о проживании в течение 14 дней после вселения.
• Это обязательство распространяется также на меблированные квартиры, и им нельзя пренебрегать - в противном случае на арендодателя может быть наложен штраф. Поэтому арендаторам следует позаботиться о своевременном получении этого документа, чтобы выполнить свое обязательство по регистрации.

Субаренда и разрешение

• Многие ситуации временного проживания возникают в результате субаренды - например, когда основной квартиросъемщик временно сдает свою квартиру в субаренду (временная аренда, например, на время пребывания за границей). Здесь действует следующее правило: арендатор может сдавать свою квартиру в субаренду только с согласия арендодателя.
• Согласно § 540 BGB, хозяин должен получить разрешение и может отказать только по уважительной причине. Тот, кто сдает квартиру в субаренду без разрешения, рискует расторгнуть договор. Поэтому основным арендаторам следует заблаговременно получить письменное разрешение, прежде чем предлагать свою квартиру на временной основе.
• С другой стороны, арендодатель не может произвольно отказать в разрешении, если у арендатора есть законный интерес (например, временная смена работы).

Договор аренды и инвентаризационная ведомость

• Договор аренды временного жилья должен быть настолько четким и подробным, насколько это необходимо. В частности, в нем должно быть указано, какие предметы обстановки и оборудование также сдаются в аренду.
• Желательно приложить к договору инвентаризационную опись всех предметов обстановки, включая их состояние на момент заселения. Обе стороны подписывают этот список, чтобы впоследствии исключить споры о недостающих или поврежденных предметах.
• В договоре также должны быть указаны правила оплаты услуг, возможная фиксированная арендная плата, включая доплату за обстановку, и размер депозита.
• Как правило, за временное жилье взимается депозит в размере до трех месяцев аренды (максимум, установленный законом), который хранится на отдельном счете.

Местные правила

• В некоторых крупных городах существуют правила краткосрочной аренды (ключевое слово: запрет на присвоение). В основном они касаются квартир для отдыха, но могут затрагивать и промежуточную меблированную аренду, особенно если срок аренды очень короткий.
• Как арендодатель, вы должны убедиться, что сдача жилья в аренду законна. Например, могут существовать верхние ограничения на то, на какой срок вы можете сдавать жилье сменяющимся арендаторам в год без получения разрешения.
• Узнайте у местных властей, есть ли какие-либо требования к планируемому сроку аренды. В случае сомнений арендаторы могут обратиться к арендодателю, чтобы убедиться, что их аренда соответствует нормам.

Страхование и ответственность

• В случае с меблированными квартирами возникает вопрос ответственности за мебель и ущерб. Арендаторы должны иметь страховку ответственности, которая также покрывает ущерб, нанесенный арендованному имуществу, чтобы быть защищенными, если они случайно повредят мебель или светильники.
• Арендодатели также могут заключить договор страхования домашнего имущества для меблированной квартиры. Как правило, основной арендатор (в случае субаренды) остается ответственным перед владельцем за квартиру, поэтому в договоре субаренды должен быть пункт, согласно которому субарендатор несет ответственность за любой причиненный им ущерб.
• Четкие договоренности об уборке (промежуточная уборка, плата за финальную уборку и т. д.) также полезны, чтобы в конце не возникло разногласий.

Если обе стороны соблюдают эти пункты, ничто не помешает гладкому процессу. Прозрачность и коммуникация имеют решающее значение, когда речь идет о временном жилье:

Если все условия открыто обсуждаются и прописываются в договоре, то и арендаторы, и арендодатели могут наслаждаться преимуществами этой гибкой формы проживания без каких-либо неприятных сюрпризов.

Временное жилье - это современное, гибкое решение для временного проживания. Арендаторы наслаждаются удобством полностью меблированной квартиры без долгосрочных обязательств, а арендодатели могут эффективно использовать свою собственность и выгодно сдавать ее в аренду.

"Меблированное жилье - это уже не нишевая модель, а составная часть современной рабочей и жилой среды - оно закрывает явный разрыв между гостиницами и традиционным жильем", - резюмирует Норберт Вербюхельн.

При четком понимании преимуществ, обязательств и рамочных условий ничто не мешает успешной временной аренде - будь то новый проект в другой стране, начало учебы в другом городе или преодоление промежутка до следующего постоянного дома.