Вместе с экспертом по недвижимости проф. д-ром Стефаном Киппесом мы обсудили текущие события, связанные с ценами на покупку, спросом, финансированием и политическими условиями.
Мы обобщили для вас наиболее важные ключевые заявления:
Мюнхен демонстрирует первый рост цен - но не во всех сегментах
После длительного периода неопределенности на рынке недвижимости Мюнхена появились первые признаки стабилизации и небольшого разворота тенденции. Согласно последнему отчету IVD о состоянии рынка жилой недвижимости, незначительный рост цен вновь был отмечен почти во всех сегментах, особенно весной 2025 года: Существующие квартиры, занимаемые владельцами, подорожали на +2,0 %, новостройки средней этажности - на +1,7 %, а также двухквартирные дома и квартиры в новостройках - на +1,5 %. Лишь количество участков под застройку продолжало снижаться. "Мы наблюдаем заметное оживление - покупатели и продавцы снова находят друг друга, если цена и качество соответствуют друг другу", - объясняет Норберт Вербюхельн. "В настоящее время у некоторых покупателей еще есть возможность вести переговоры, чтобы приобрести недвижимость по более низкой цене. Если вы проявите гибкость и будете обращать внимание на качество, вы сможете приобрести хорошую недвижимость по справедливой цене".
Процентные ставки: порча или фактор стабильности?
Текущий уровень процентных ставок вызвал большой интерес среди участников. Хотя Европейский центральный банк недавно снизил ключевые процентные ставки, будущий пакет долговых обязательств правительства Германии в большом объеме вызывает рост доходности государственных облигаций, что отражается на процентных ставках по ипотеке. За несколько дней они поднялись с 3,08 % до 3,39 %. Профессор Киппес: "Фаза исторически низких процентных ставок закончилась. Покупателям следует позаботиться о надежном финансировании, предпочтительно с высоким коэффициентом собственного капитала. Продавцам, с другой стороны, необходимо сформировать реалистичные ценовые ожидания - качество и энергоэффективность имеют значение".
Налогообложение дополнительной прибыли
Профессор Киппес считает, что риск того, что будущее правительство Германии изменит налоговые льготы на прибыль от продажи после 10 лет, невелик: "Почему инвестиции в недвижимость должны рассматриваться гораздо хуже, чем другие инвестиции?"
Дальнейшее регулирование меблированной аренды было бы контрпродуктивным
Еще один важный аспект, который был затронут на вебинаре: Важность аренды меблированного жилья - не только как формы инвестиций, но и как ответ на растущую мобильность, необходимую на рынке труда. "Меблированная аренда - важнейший элемент мобильности на рынке жилья. Работающим людям, которые переезжают в город на ограниченный срок, особенно нужны гибкие формы жилья - без необходимости переезда всей семьи. Чрезмерное регулирование здесь не только отпугнет инвесторов, но и помешает появлению крайне необходимых жилых площадей", - говорит профессор Киппес.
Сравнение с другими городами: Мюнхен остается лидером - по ценам и динамизму
В то время как многие баварские города все еще борются со снижением цен - например, Фюрт (-1,2 %) или Ингольштадт (-0,8 %), - Мюнхен, согласно последним анализам IVD, завершил поворот раньше. В сравнении за 10 лет рост цен на квартиры, занимаемые владельцами, составил от +55 % до +59 %. Дома со средним этажом (+48 %) и двухквартирные дома в новостройках (+65 %) также подтверждают позицию Мюнхена как ведущего места со стабильными ценами.
Наши выводы и рекомендации
Вебинар показал, что многие покупатели в настоящее время находятся между неуверенностью в дальнейшей динамике процентных ставок и опасениями по поводу роста цен. Они тщательно взвешивают ситуацию, уделяя больше внимания энергоэффективности, состоянию и местоположению. Продавцы, с другой стороны, задаются вопросом, подходящее ли сейчас время для продажи, и сталкиваются с проблемой поиска цен, соответствующих рынку. В конце концов, в настоящее время покупателя быстро найдут только те объекты, которые имеют реальную цену и убедительное качество.
